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Tool 01

售屋損益試算

賣掉這間房子，扣完稅實際能拿回多少？輸入買入價、賣出價與持有年限， 依房地合一稅 2.0 級距算出稅額、稅後獲利與報酬率，含自住優惠與重購退稅。

輸入條件 單位：萬元

萬元
萬元
年
以「取得登記日」到「出售登記日」計算，可填小數（例：2.5 年）。
進階項目（會明顯改變稅額，建議填）
萬元
契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、裝修增置改良費等。
萬元
仲介服務費、代書費、廣告費等。
萬元
申報土地增值稅時的漲價總數額，可自課稅所得中減除； 減除上限為「交易當年度公告土地現值 − 前次移轉現值」。不確定就先留 0，會算得比較保守（稅較高）。
萬元
土增稅是實際要付出的現金，會從你的獲利扣掉，但它不是房地合一稅的減項。
萬元
賣掉後 2 年內重購自住房地可申請退（抵）稅：退稅額＝應納稅額 ×（重購價額 ÷ 出售價額）， 比率上限 100%。重購後 5 年內改作其他用途或再行移轉會被追繳。不重購就填 0。

試算結果 適用稅率 20%

稅前獲利
370萬
賣出總價 − 買入總價 − 買賣費用
應繳稅額合計
74萬
房地合一稅 74 萬＋土增稅 0 萬
稅後實拿獲利
296萬
投報率 23.8%｜年化 3.1%（以買入總價＋取得費用為投入成本）

課稅計算明細

賣出總價1,680 萬
減：買入總價（取得成本）−1,200 萬
減：買賣相關費用−110 萬
減：土地漲價總數額−0 萬
課稅所得370 萬
減：自住免稅額−0 萬
乘：適用稅率× 20%
房地合一稅應納稅額74 萬
減：重購退（抵）稅−0 萬
房地合一稅實繳74 萬

房地合一稅 2.0 稅率級距（個人．境內居住者）

持有期間稅率
2 年以內45%
超過 2 年，未逾 5 年35%
超過 5 年，未逾 10 年20%
超過 10 年15%
非自願因素、合建分回20%
自住優惠（400 萬免稅額以上部分）10%

算出來的數字看起來不對勁？ 土地漲價總數額、費用認列、重購退稅的適用條件，每一項都可能讓結果差到幾十萬。 把你的實際狀況傳給我，我幫你精算一次再決定要不要賣。

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法規依據

  • 所得稅法第 4 條之 4、第 14 條之 4 至第 14 條之 8（房地合一課徵所得稅制度）。
  • 房地合一稅 2.0 自 110 年 7 月 1 日 施行，適用於 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地。
  • 課稅所得＝成交價額 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額（財政部房地合一稅制專區）。
  • 重購退（抵）稅額＝應納稅額 ×（重購價額 ÷ 出售價額），比率上限 100%（所得稅法第 14 條之 8）。

使用限制與免責

  • 本工具僅適用「中華民國境內居住之個人」出售 105 年 1 月 1 日以後取得之房地，且為買賣取得之情形。
  • 未涵蓋：繼承或受贈取得、預售屋換約、非居住者、營利事業、公益出租人、都更或危老重建、 以及個別費用是否符合認列規定等特殊情形。
  • 土地增值稅僅作為現金支出扣除，本工具不代為計算其級距。
  • 試算結果為初步概算，非稅務意見；實際稅額以國稅局核定為準，重大交易請洽會計師、地政士或所轄國稅局確認。