鴻柏鴻序屋主專屬銷售企劃書黃品銓　置產軍師
黃品銓　置產軍師
誠謹開發有限公司
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屋主專屬｜銷售企劃書
鴻柏鴻序
新竹市東區　預售權利轉讓　銷售策略與市場分析
提案對象：鴻柏鴻序 承購戶
提案日期：2026年9月
提案人：黃品銓　置產軍師
誠謹開發有限公司｜營業員證號 474112｜0931-593-554
黃品銓　置產軍師
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給屋主的一段話
先把這個案子的市場位置說清楚，再談怎麼賣
鴻柏鴻序位在東區中華路一段、巨城生活圈內，鴻喆建設、鴻翰營造，主力三房三十五到四十坪。這個地段的租金與轉手需求穩定，但它是預售案，完工時間各家資訊平台寫法不一，這件事會直接影響買方出價，我會先幫您查清楚。

預售轉讓和成屋不同：買方看得到您的原始成交價、要自己算換約稅費與貸款成數，資訊落差比成屋更大。市面上常見的做法是掛高價等人出，結果案子放到失去新鮮度。我不打算這樣賣。

我承諾的是做法：先把建照、戶別謄本、實價登錄逐筆查證，做一份買方能照著算的權利轉讓分析，每週五給您書面回報。價格由市場決定，我負責把資訊做到讓買方沒有藉口殺價。
黃品銓　置產軍師
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03 / 20
為什麼需要專屬手冊
同一戶預售權利，兩種賣法
預售轉讓資訊落差大，手冊補的就是這個落差
一般賣法
掛上網、等出價
只給開價
買方自己上網查您的成本，落差變殺價理由
完工期含糊
買方預設最壞情況，出價先扣一段
稅費不揭露
換約成本買方算不清，直接不談
專屬手冊
先查證、再上架
逐筆實登佐證
同案成交攤開，價格有依據
完工進度查證
以建照與建商公告為準，不猜
轉讓試算表
換約稅費、貸款、交屋期一次列給買方
黃品銓　置產軍師
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資料來源：樂居、591新建案、5168比價王，查詢日 2026-09-03（皆為二手整理，未取得官方建照／使照）
社區基本資料
鴻柏鴻序總覽
投資建設
鴻喆建設
鴻柏事業群｜鴻翰營造
完工時間
待確認
平台載2027Q4與2031/04不一
規劃戶數
52 戶 ＊參考
住宅24＋事務所28
公設比
約35% ＊參考
34~35.06%，未見使照
基地與樓層
基地約295.54坪，地上14層、地下3層＊參考行情，實際以建照為準
產品定位
東區市中心預售三房，主力35~40坪，訴求巨城生活圈與科學園區換屋族
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資料來源：591新建案、樂居、5168比價王，查詢日 2026-09-03（二手整理，非官方實價登錄）
區域市場定位
鴻柏鴻序在東區預售裡站哪裡
本案開價
59~71 萬/坪
＊參考行情｜591、樂居
本案預售成交
約60.6 萬/坪
＊參考行情｜樣本少，見P14
價格帶位置
中段
低於中華二段新案開價
定位結論
開價貼近東區預售主流帶；成交價落在開價下緣，議價空間已被壓縮，宜以成交行情訂價
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資料來源：新竹市政府教育處學區劃分表（111學年度 PDF），查詢日 2026-09-03；本案門牌未逐一比對
地段價值 1／4
學區
東區市中心學區，實際劃分需按門牌逐一對照
待確認：學區劃分每年公告，實際以新竹市政府教育處當年度學區劃分表按門牌認定為準。
學區國小
待確認：中華路一段308號應落在三民國小一帶，須以教育處當年度學區表按門牌鄰別確認
學區國中
待確認：鄰近三民國中學區，須以教育處當年度公告門牌對照
其他教育資源
待確認：周邊高中職與補習資源待列（建功高中、竹科實中須確認通勤距離）
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資料來源：Google 地圖、SOGO新竹交通頁、業者官網，查詢日 2026-09-03；車程分鐘數尚未逐一實測
地段價值 2／4
商場與生活機能
位於巨城購物生活圈，日常採買不需依賴汽車
遠東巨城購物中心
東區中央路229號，步行可及範圍＊參考，實際步行時間待現場量測
新竹SOGO
中華路二段，車程約待確認分鐘；沿中華路動線串連
傳統市場與醫療
待確認：東門市場、鄰近診所與新竹馬偕／台大新竹分院距離待列
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資料來源：Google 地圖、新竹市政府觀光旅遊網，查詢日 2026-09-03；距離與步行時間尚未逐一實測
地段價值 3／4
公園與生活環境
市中心綠地以麗池、動物園園區為主
麗池公園／新竹公園
待確認：位於東區公園路一帶，與本案距離與車程待量測
新竹市立動物園
待確認：新竹公園內，親子取向，距離待列
隆恩圳綠園道
待確認：東區帶狀綠地，可否步行到達待現場確認
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09 / 20
資料來源：交通部鐵道局、新竹市政府新聞稿、SOGO新竹交通頁，查詢日 2026-09-03
地段價值 4／4
交通與重大建設
近新竹火車站，主要靠台鐵與市區道路系統
新竹輕軌仍屬路網評估／規劃階段，尚未定案動工，不列為既定利多；若順利推動另行更新。
新竹火車站
待確認：與本案距離待量測；巨城設有往返火車站免費接駁車，平日約20~30分一班
國道與快速道路
待確認：經光復路／中華路轉國道1號新竹交流道，車程待列
新竹大車站計畫
台鐵新竹站跨站平台工程，進行中，完工時程以交通部鐵道局公告為準，尚未完工
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資料來源：591新建案、樂居，查詢日 2026-09-03；管理與物管資訊於交屋後始能確定
社區現況
管理與社區體質
管理費
120 元/坪/月
＊參考行情｜591，交屋後由管委會定
車位
平面 54 個
＊參考｜車位價265~300萬
物業管理
待確認
預售未定案，交屋後成立管委會
社區體質
預售案尚未交屋，管委會、公設點交、住戶結構均待成形；住宅24戶與事務所28戶混編，須留意管理費分攤與出入動線
須向代銷查證
待確認：公設項目清單、車位配比、鄰棟間距、有無退縮或聯合開發條件
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資料來源：591、5168比價王之公開頁面，查詢日 2026-09-03
產品結構
棟別、樓層與座向
待確認：棟別樓層表須以建商核准平面圖或戶別謄本為準，本頁不作為認定依據。
項目
內容
資料狀態
樓層規劃
地上14層、地下3層
＊參考行情
棟別
平台曾出現 A棟／D棟 標示，實際棟別與命名
待確認
每層戶數
住宅24戶＋事務所28戶，逐層配置
待確認
主要座向
基地臨中華路一段，臨路面座向與棟距
待確認
本戶位置
屋主承購之棟別／樓層／戶號
待屋主提供
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資料來源：591新建案、樂居，查詢日 2026-09-03
產品結構
主力坪數與格局
＊參考行情：坪數與格局取自 591／樂居銷售頁；戶數佔比未取得官方銷售資料。
坪數帶
格局
戶數佔比
適合的買方
市場流通性
35~40坪
3房2廳2衛
待確認
科學園區雙薪換屋、本地三代同堂分戶
佳，東區三房主流需求
事務所
開放式
待確認
自營工作室、置產收租
待確認，受總價與貸款成數影響
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資料來源：5168實價登錄比價王（community.houseprice.tw），查詢日 2026-09-03；官方逐筆查詢待補
實價登錄
近三年成交總表
＊參考行情：以上為 5168 比價王彙整之預售屋成交，非直接取自內政部實價登錄官網；坪數、總價、是否含車位均待以官方逐筆查詢核對。
成交年月
棟別
樓層
權狀坪數
單價(萬/坪)
資料狀態
114年12月
D棟
6樓
待確認
60.0
＊參考行情
114年11月
D棟
3樓
待確認
58.1
＊參考行情
114年11月
A棟
3樓
待確認
57.8
＊參考行情
區間
—
—
—
約57.8~66.7
＊參考行情
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資料來源：5168實價登錄比價王，查詢日 2026-09-03；官方數據待補
實價登錄
近三年價格區間與走勢
＊參考行情且樣本不足：僅蒐集到 114 年數筆預售成交，不足以判斷趨勢；113 年以前查無，須以內政部實價登錄官網逐筆補齊後重繪。
114年
57.8 ~ 66.7　中位 60.6
3 筆
57.1 萬/坪
67.4 萬/坪
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資料來源：591新建案、樂居，查詢日 2026-09-03
競品比較
同區、同為市中心預售案對照
＊參考行情：競品數字均取自 591／樂居公開頁。我們贏在總價門檻較低、屋齡新；輸在基地與棟數規模小、公設比偏高、完工時程尚待建商確認。
社區
位置
總戶數
主力坪數
開價/成交(萬/坪)
鴻柏鴻序
中華路一段308號旁
52 ＊參考
35~40坪
開59~71｜成約60.6 ＊參考
益展心築湛
中華路二段(竹女對面)
214 ＊參考
26~52坪
開約71.5 ＊參考
沅朔曦月
中華路二段628號旁
36 ＊參考
12~25坪
單價約60.0 ＊參考
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買方輪廓
會接手這戶預售權利的是誰
從35~40坪三房、總價2400~3000萬、東區市中心反推
主力：園區換屋家庭
推估佔比待成交驗證
他是誰
科學園區雙薪、有學齡子女，想從竹北或郊區換回市區
他在意什麼
完工交屋時程、貸款成數、學區、生活機能
他從哪來
同事介紹、591與樂居比價、假日看巨城周邊建案
次要：本地置產族
推估佔比待成交驗證
他是誰
新竹在地自營或退休族，替子女或收租置產
他在意什麼
單價相對區域行情、建商口碑、事務所去化風險
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銷售策略
本戶的定位與包裝
以查證後的成交行情訂價，用資訊透明換取議價籌碼
賣點一：總價門檻
相較中華二段新案，三房總價帶較易貸、客層較廣
賣點二：市中心新屋
巨城生活圈內少有的預售三房，屋齡新、格局方正（本戶格局待確認）
要先處理的弱點
完工期偏長且平台資訊不一、換約稅費與貸款成數，須在文件中先算給買方看
定價策略
待確認本戶原始成交價後，開價貼齊114年成交上緣、底價守中位，區間內浮動理由寫清楚
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作業流程
從委託到完成換約，我怎麼做
1
查證與試算
第1週：查建照、戶別謄本、官方實登，做權利轉讓試算表
2
訂價與文件
第1~2週：定開價與底價，完成本企劃書定稿與買方資料包
3
上架與曝光
第2週起：上架各平台＋定向推播園區換屋客，每週五書面回報
4
帶看與回饋
帶看後24小時內給您書面回饋，兩週檢討一次價格與說詞
5
議價與簽約
買方出價後彙整條件，協助您與建商確認換約可行性與費用
6
換約與交付
陪同至建商辦理承購人變更，完成用印、款項與文件點交
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關於我
為什麼選擇我
用市場真話，陪你把每一次置產決定做對。
資料查證到逐筆
實登、謄本、建照逐筆核對，數字都附出處與查詢日
固定書面回報
每週五進度回報，帶看後24小時內給書面回饋
預售換約經驗
熟悉承購人變更流程與稅費，協助銜接建商窗口（案例待補）
我不會做的事
不掛天價養案、不報喜不報憂、不用『增值可期』這種話術
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下一步
先要一份免費的權利轉讓試算
不用馬上決定委託，先看清楚這戶現在賣掉能拿回多少
免費試算
提供原始成交價與付款明細，48小時內回一份換約損益試算
行情對照
附上同案與東區競品的逐筆行情，標明出處
面談30分鐘
當面說明訂價區間與銷售節奏，不推委託
現在就可以做的一件事
0931-593-554
LINE：1050607kymco
https://dennis-ai2.pages.dev
誠謹開發有限公司｜營業員證號 474112｜黃品銓
黃品銓　置產軍師
電話 0931-593-554　LINE 1050607kymco　https://dennis-ai2.pages.dev
誠謹開發有限公司｜營業員證號 474112｜經紀人 彭雪美 (110)桃市經字第000500號
本文件之行情資料均註明出處與查詢日；標示「待確認」者為查證中，不作為交易依據。