閎基建築4分33秒所有格屋主專屬銷售企劃書黃品銓　置產軍師
黃品銓　置產軍師
誠謹開發有限公司
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屋主專屬｜銷售企劃書
4分33秒所有格
新竹市東區　中華路二段　銷售策略與市場分析
提案對象：4分33秒所有格 屋主
提案日期：2026年9月
提案人：黃品銓　置產軍師
誠謹開發有限公司｜營業員證號 474112｜0931-593-554
黃品銓　置產軍師
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給屋主的一段話
先把這個社區的市場位置說清楚，再談怎麼賣
4分33秒所有格在東區中華路二段、北新竹車站生活圈，閎基建築、2025年前後完工，兩棟、全三房、主力三十七到四十一坪。這是市中心少見的新成屋純住宅社區，可以立刻入住，這一點對換屋家庭很有份量。

但要講實話：二手平台整理的實登均價約四十六萬一坪，比中華路二段幾個預售新案的開價低了一段。原因可能出在早期預售鎖價、以及部分戶別面鐵軌。這個落差如果不先解釋，買方會直接拿去砍價。

我承諾的做法：把同棟、同座向、同樓層區間的成交逐筆查證，分出「朝路」和「朝鐵軌」兩種行情，再訂您這一戶的價格區間，每週五給您書面回報。價格由市場決定，我負責讓買方沒有模糊空間可殺。
黃品銓　置產軍師
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為什麼需要專屬手冊
同一戶房子，兩種賣法
這個社區戶別座向差異大，手冊要補的就是這個落差
一般賣法
掛上網、等出價
只掛一個開價
買方自己查社區均價，落差變殺價理由
不分座向
朝鐵軌的成交被拿來壓朝路的戶
缺點避而不談
被買方當場點破，信任一次用完
專屬手冊
先查證、再上架
逐筆實登佐證
同棟同向成交攤開，價格有依據
分座向訂價
朝路、朝鐵軌兩種行情分開講
缺點先處理
噪音、樓層等弱點，先想好說法與對策
黃品銓　置產軍師
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資料來源：樂居、591、樂屋、jrhouse／housezong 建案頁，查詢日 2026-09-03（皆二手整理，門牌與戶數各站略有出入，未取得官方使照）
社區基本資料
4分33秒所有格總覽
開發／建築
閎基建築
起造禹晨開發＊參考
完工年份
約2025年
＊參考｜屋齡約1年｜以使照為準
總戶數
83 戶
82住家＋1管委會空間
公設比
約33.9%
＊參考｜二手站數據，未見使照
基地與棟樓
基地約390坪、地上15層地下3層、兩棟、每層3戶一梯，RC結構＊參考行情
產品定位
市中心新成屋純住宅，全三房為主，無店面，訴求北新竹站換屋與置產族
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資料來源：樂居、591、樂屋整理之社區成交，查詢日 2026-09-03；非官方逐筆實價登錄，東區同級成屋平均待補
區域市場定位
4分33秒所有格在東區裡站哪裡
社區實登均價
約46萬/坪
＊參考｜約82筆彙整
近期委售開價
49~55萬
＊參考｜仲介待售開價/坪
價格帶位置
中段偏下
低於中華二段預售新案
定位結論
實登均價受早期預售鎖價與朝鐵軌戶拉低；朝路、高樓層戶的實際行情應高於社區平均，訂價須分戶別，不能用一個均價打天下
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資料來源：jrhouse、housezong 建案頁引述，查詢日 2026-09-03；本案門牌未逐一比對教育處公告
地段價值 1／4
學區
市中心三民學區，實際劃分需按門牌對照
待確認：學區劃分與總量管制每年公告，實際以新竹市政府教育處當年度學區劃分表按門牌認定為準。
學區國小
待確認：多個建案頁載為三民國小（總量管制），須以教育處當年度學區表按門牌鄰別確認，並注意額滿管制
學區國中
待確認：載為三民國中學區，須以教育處當年度公告門牌對照
其他教育資源
待確認：周邊高中職、私校與補習資源待列（建功高中、光復中學通勤距離待查）
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資料來源：jrhouse、housezong 建案頁、Google 地圖，查詢日 2026-09-03；距離數字取自建商行銷頁，尚未逐一實測
地段價值 2／4
商場與生活機能
巨城生活圈邊緣，日常採買選擇多
遠東巨城購物中心
建案頁載距離約1公里＊參考，實際車程與步行時間待現場量測
經國市場
建案頁載約800公尺＊參考，傳統市場採買可步行可及
新竹SOGO與中華路商圈
沿中華路二段動線串連，車程約待確認分鐘
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資料來源：jrhouse、housezong 建案頁、新竹市政府觀光旅遊網，查詢日 2026-09-03；距離與步行時間尚未逐一實測
地段價值 3／4
公園與生活環境
市中心少見、綠地資源集中的位置
民族公園
建案頁載為鄰近步行範圍＊參考，實際距離待量測
隆恩圳親水公園
建案頁載鄰近＊參考，帶狀親水綠地，適合散步慢跑
新竹公園／麗池
待確認：位於公園路一帶，與本案距離與車程待列，含動物園、玻璃工藝館
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09 / 20
資料來源：交通部鐵道局、新竹市政府新聞稿、建案行銷頁，查詢日 2026-09-03
地段價值 4／4
交通與重大建設
雙鐵路網：台鐵北新竹站與新竹站
新竹大車站計畫（台鐵新竹站跨站平台）施工中，完工時程以交通部鐵道局公告為準，尚未完工；新竹輕軌仍屬評估規劃階段，未定案動工，不列為既定利多。
北新竹車站
待確認：台鐵內灣線／六家線轉乘站，與本案距離待量測；可轉六家站接高鐵新竹站
新竹火車站
建案頁載約1.5公里＊參考，台鐵縱貫線，往竹北、頭份通勤
國道1號
待確認：經光復路／中華路轉新竹交流道，車程待列
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資料來源：jrhouse、housezong、591 建案／社區頁，查詢日 2026-09-03；管理與物管實況須向管委會查證
社區現況
管理與社區體質
管理費
待確認
早期資料為結構體階段未收，交屋後由管委會定
車位
坡道平面 85 個
＊參考｜配比約1:1.02，預留電動車充電
物業管理
待確認
管理公司與駐點時段待查
社區體質
83戶純住宅、無店面、單層3戶一梯，出入單純；設1戶管委會空間，屬中小型新社區，公設點交與住戶結構仍在成形
須向管委會或住戶查證
待確認：管理費實收金額、公共基金、管理公司、有無漏水或公設點交爭議、住戶自住比例
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資料來源：jrhouse、housezong 建案介紹頁，查詢日 2026-09-03
產品結構
棟別、樓層與座向
待確認：棟別樓層座向表取自建商行銷頁，戶型代號與採光敘述未經權狀或現場核對，不作為認定依據。
項目
內容
資料狀態
棟樓規劃
兩棟、地上15層地下3層、每層3戶一梯
＊參考行情
朝中華路戶(AB向)
建案頁載三面採光、景觀較佳
＊參考行情
中間戶(CD向)
建案頁載客廳雙面採光
＊參考行情
朝鐵軌戶(EF向)
建案頁載鄰台鐵，建議選高樓層
＊參考行情
本戶位置
屋主這一戶的棟別／樓層／座向／戶號
待屋主提供
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資料來源：jrhouse、housezong、591 建案頁，查詢日 2026-09-03
產品結構
主力坪數與格局
＊參考行情：坪數與格局取自 jrhouse／housezong／591 建案頁，各站對坪數上限說法不一（37~41 與 37~51 皆有）；戶數佔比未取得官方銷售資料。
坪數帶
格局
戶數佔比
適合的買方
市場流通性
37~41坪
3房2廳2衛
待確認（多數）
科學園區雙薪換屋、首購升級
佳，東區三房主流總價帶
約48~50坪
2房或大3房
待確認（少數）
頂客、置產、長輩同住
中等，總價較高、客層較窄
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資料來源：樂居、591、樂屋社區成交彙整，查詢日 2026-09-03；官方逐筆查詢待補
實價登錄
近三年成交總表
待確認：以上為樂居／591／樂屋彙整，非官方逐筆；訂價前須至實價登錄官網逐筆撈並分樓層座向。
項目
數值
資料狀態
彙整成交筆數
約 82 筆（自預售期起累計）
＊參考
近一年均價
約 46.3~46.4 萬/坪
＊參考
逐筆成交明細
查無公開明細
待確認
座向別行情差
尚未分拆
待確認
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資料來源：官方逐筆數據待補，查詢日 2026-09-03
實價登錄
近三年價格區間與走勢
待確認：僅取得社區彙整均價約46萬/坪，無逐年逐筆成交無法繪走勢；官網補齊後重繪並分朝路／朝鐵軌。
待確認：查無足以繪製走勢的成交資料。
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資料來源：591新建案、樂居，查詢日 2026-09-03
競品比較
同區、市中心生活圈物件對照
＊參考行情：競品數字取自591／樂居公開頁。我們贏在即可入住、總價低；輸在部分戶鄰鐵軌、規模中小，議價看戶別。
社區
位置
屋況
主力坪數
開價/成交(萬/坪)
4分33秒所有格
中華路二段
新成屋
37~41坪
開約49~55｜成約約46 ＊參考
鴻柏鴻序
中華路一段308旁
預售
35~40坪
開59~71｜成約約60.6 ＊參考
益展心築湛
中華路二段(竹女對面)
預售
26~52坪
開約71.5 ＊參考
沅朔曦月
中華路二段628旁
預售
12~25坪
單價約60.0 ＊參考
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買方輪廓
會買這一戶的是誰
從37~41坪三房、總價約2000~2600萬、市中心新成屋反推
主力：園區換屋家庭
推估佔比待成交驗證
他是誰
科學園區雙薪、有學齡子女，想從郊區或舊公寓換市中心新大樓
他在意什麼
可立即入住、三房方正、學區、車位、鐵軌噪音
他從哪來
同事介紹、591與樂居比價、假日看巨城與中華路一帶
次要：通勤與置產族
推估佔比待成交驗證
他是誰
北新竹站通勤竹北／頭份者，或本地置產收租的中壯年
他在意什麼
單價低於區域新案、租金投報、社區單純好管理
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銷售策略
本戶的定位與包裝
以分戶別的成交行情訂價，把新成屋與雙鐵優勢講到位
賣點一：即買即住
市中心少見的新成屋純住宅，免等交屋、全三房格局方正
賣點二：雙鐵＋學區＋綠地
北新竹站、三民學區、民族公園與親水公園，生活圈完整
要先處理的弱點
若本戶朝鐵軌，先備妥氣密窗與噪音實測說法；若樓層偏低，用價格區間對應，不硬撐
定價策略
待確認本戶戶別與樓層後，取同棟同向、樓層相近的逐筆成交訂區間，開價貼上緣、底價守中位，理由寫清楚
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作業流程
從委託到交屋，我怎麼做
1
查證與訂價
第1週：官網逐筆實登、分座向分樓層，產出本戶價格區間
2
文件與物件包
第1~2週：完成本企劃書定稿、屋況說明書與買方資料包
3
上架與曝光
第2週起：多平台上架＋定向推播園區換屋客，每週五書面回報
4
帶看與回饋
帶看後24小時內給您書面回饋，兩週檢討一次價格與說詞
5
議價與斡旋
買方出價後彙整條件，陪您逐項評估，不轉述壓力
6
簽約到交屋
用印、對保、履約保證、點交，全程陪同並確認稅費
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關於我
為什麼選擇我
用市場真話，陪你把每一次置產決定做對。
資料查證到逐筆
實登、謄本、使照逐筆核對，每個數字附出處與查詢日
分座向訂價
朝路、朝鐵軌、樓層區間分開算，不用一個均價含糊帶過
固定書面回報
每週五進度回報，帶看後24小時內給書面回饋
我不會做的事
不掛天價養案、不報喜不報憂、不用『增值可期』這種話術
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下一步
先要一份免費的本戶行情分析
不用馬上決定委託，先看清楚您這一戶現在的合理區間
免費行情分析
提供戶別、樓層與坪數，48小時內回一份分座向的價格區間
競品逐筆對照
附上同社區與中華路一帶競品的逐筆行情，標明出處
面談30分鐘
當面說明訂價邏輯與銷售節奏，不推委託
現在就可以做的一件事
0931-593-554
LINE：1050607kymco
https://dennis-ai2.pages.dev
誠謹開發有限公司｜營業員證號 474112｜黃品銓
黃品銓　置產軍師
電話 0931-593-554　LINE 1050607kymco　https://dennis-ai2.pages.dev
誠謹開發有限公司｜營業員證號 474112｜經紀人 彭雪美 (110)桃市經字第000500號
本文件之行情資料均註明出處與查詢日；標示「待確認」者為查證中，不作為交易依據。