黃品銓　置產軍師

誠謹開發有限公司

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屋主專屬｜銷售企劃書

新竹之昇

新竹市東區　園後街 61 巷　銷售策略與市場分析

提案對象：新竹之昇屋主
提案日期：2026 年 9 月
提案人：黃品銓　置產軍師

誠謹開發有限公司｜營業員證號 474112｜0931-593-554

黃品銓　置產軍師

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給屋主的一段話

先講三件我查到的事

這份手冊是我先做完，才來找您的。新竹之昇 348 戶、三棟地上 30 層 SRC，正對新竹公園，東園國小就在同一條園後街上——這些是您買的時候就知道的事。

我查到的是另一件：115 年起社區出現成屋成交，落在 56.9 到 71.4 萬／坪；同區新案均價則在 61.6 到 82.7 萬之間。您的單價其實不貴，難的是總價 3,000 萬起跳，買得起的人比別人少。

所以我不打算用「稀有釋出」那一套賣您的房子。我要做的是先把買得起這個總價的人找出來，再用資料讓他相信這個價格合理。這本手冊就是我的工作方式。

黃品銓　置產軍師

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為什麼需要專屬手冊

同一間房子，兩種賣法

差別不在誰的話術好，在誰先把功課做完。

一般賣法

開價、上架、等電話

先開價再說

價格沒有依據，議價全靠拉鋸

賣點靠形容詞

稀有、增值，買方早就免疫

回報靠您問

屋主永遠不知道市場反應

專屬手冊

先分析，再定價，再開賣

先查再定價

實價登錄逐筆比對後才開價

賣點用數據講

學區、公園、樓層都有出處

每週固定回報

看幾組、卡在哪、要不要調

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資料來源：樂居／5168／591／住展，查詢日 2026-09-03（建商與戶數三方一致）

社區基本資料

新竹之昇　總覽

建設公司

建林工業

代銷：海悅國際

完工年份

待確認

多平台標屋齡 0 年

總戶數

348 戶

3 棟、地上 30 層

公設比

約 33%

＊參考行情，須核對權狀

基地約 2,173 坪，SRC 結構

地上 30 層、地下 5 層，純住家無店面；其中約 1,400 坪規劃為綠化中庭。

產品定位：市中心大坪數

主力 46～73 坪、3～4 房；公設含健身房、閱覽室、KTV、瑜伽與廚藝教室。

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05 / 20

資料來源：5168 實價登錄比價王社區頁與東區社區清單，查詢日 2026-09-03

區域市場定位

在同區新案裡，站在哪一格

本社區近一年均價

66.3 萬

萬／坪，含車位

同區新案區間

61.6–82.7

萬／坪＊參考行情

價格帶位置

單價中段

但總價前段，買方池較小

結論：貴的不是單價，是總價門檻

單價在東區新案裡屬中段，低於富宇天雋 77.7 與國泰禾 82.7；但 3,000 萬起跳的總價，把買方限縮在換屋與置產族，這才是要處理的問題。

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06 / 20

資料來源：新竹市政府教育處學區劃分資料、東園國小校址，查詢日 2026-09-03

地段價值 1／4

學區

東園國小就在園後街上，是這個社區最實在、也最好查證的一項條件。

學區每年公告會調整，請以新竹市政府教育處當年度學區劃分表、按門牌查詢為準。

東園國小（園後街 25 號）

與社區同一條園後街；社區位置屬綠水里，為東園國小學區範圍。低年級接送距離短。

建華國中、培英國中共同學區

綠水里屬兩校共同學區，可依孩子狀況選擇；實際仍以新竹市教育處當年度公告為準。

其他教育資源

待確認：高中職與幼兒園分布尚未逐一查證，簽委託後我會補齊再更新這一頁。

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07 / 20

資料來源：Google 地圖與公開商圈資料，查詢日 2026-09-03

地段價值 2／4

商場與生活機能

這一帶的機能不是「未來會有」，是現在就在。

距離與車程未經實地量測，僅供方向性參考，正式文宣前會逐項核對。

巨城購物中心（Big City）

新竹市最大百貨商圈，位於同屬東區的中央路，短程車距可達。

東門市場、周邊傳統市場

市中心舊城區生活圈，日常採買與小吃聚落密度高。

醫療資源

待確認：鄰近醫院的實際車程尚未逐一量測，避免寫成不準確的距離。

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08 / 20

資料來源：米築／海悅代銷資料、新竹公園公開資訊，查詢日 2026-09-03

地段價值 3／4

公園與生活環境

正對新竹公園，這是整個社區最不可複製的一件事。

＊公園面積 54,000 坪出自代銷文宣，尚未取得官方數據，屬參考值。

新竹公園（面積約 54,000 坪）

社區正對面，代銷資料標示為公園第一排；含麗池與日式建築群。面積數字為代銷資料。

新竹市立動物園、玻璃工藝博物館

皆位於新竹公園園區內，親子與長輩的日常散步範圍。

新竹市立體育場

同樣位於公園周邊，運動與晨昏散步動線完整。

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09 / 20

資料來源：公開地圖與新竹市政府公開資訊，查詢日 2026-09-03

地段價值 4／4

交通與重大建設

交通講現況就好，還沒動工的東西我不會拿來幫您抬價。

規劃中或未動工的建設，一律不作為訂價依據，也不會寫進給買方的文宣。

市中心區位

位於食品路與綠水路一帶，屬新竹市舊城核心生活圈，往火車站方向為短程車距。

聯外道路

待確認：往國道 1 號、公道五路與竹科的實際車程尚未量測，不寫沒把握的數字。

重大建設

待確認：本次未查得可佐證的在建交通建設，須以新竹市政府公告進度為準。

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10 / 20

資料來源：591 與代銷公開資料，查詢日 2026-09-03；管理費與物管公司查無公開資料

社區現況

管理與社區體質

管理費

待確認

須向管委會查證

車位

坡道平面

約 660 個＊參考行情

物業管理

待確認

須向管委會查證

公設項目

接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、KTV、瑜伽教室、廚藝教室。

住戶結構

待確認：348 戶純住家、無店面；實際入住率與住戶組成需要現場與管委會確認。

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資料來源：5168 實價登錄比價王逐筆紀錄與代銷公開資料，查詢日 2026-09-03

產品結構

棟別、樓層與座向

棟別特徵是從公開成交紀錄反推，非建商配置圖；每層戶數與座向須向管委會取得平面圖。

棟別

樓層

每層戶數

主要座向

近期成交所見特徵

A 棟

地上 30 層

待確認

待確認

近期成交坪數 59.5～93.2 坪，含 4 房大坪數戶

B 棟

地上 30 層

待確認

待確認

近期成交見 59.96 坪 3 房（3 樓）

C 棟

地上 30 層

待確認

待確認

111 年預售成交見 65.62 坪 3 房（23 樓）

全案

地下 5 層

—

—

3 棟 348 戶、SRC 結構、基地約 2,173 坪

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資料來源：5168 實價登錄比價王逐筆成交推得，查詢日 2026-09-03

產品結構

主力坪數與格局

戶數佔比需建商或管委會的戶型配置表才能填，目前無公開資料。

坪數帶

格局

戶數佔比

適合的買方

市場流通性

46～55 坪

3 房

待確認

首購升級、小家庭換屋

總價門檻最低，買方池最大

56～62 坪

3 房

待確認

雙薪育兒家庭

近期成交最密集的一段

68～74 坪

3+1／4 房

待確認

三代同堂、置產族

總價 3,400～4,100 萬，池較小

82～93 坪

4 房

待確認

頂樓景觀、企業主

僅見 30 樓預售成交，樣本少

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資料來源：5168 實價登錄比價王（源自內政部實價登錄），查詢日 2026-09-03

實價登錄

近三年成交紀錄

單價含車位；98.9 萬那筆明顯偏離，未納入區間；113 年成交待確認。非完整清單。

成交年月

樓層

格局

權狀坪數

總價（萬）

單價（萬/坪）

115 年 07 月

6F

4 房

73.91

3,500

59.8

115 年 07 月

待確認

3 房

62.22

4,500

98.9

115 年 04 月

14F

3 房

72.77

4,060

71.4

115 年 02 月

23F

3 房

72.77

3,960

69.6

115 年 02 月

16F

3 房

72.77

3,826

67.1

115 年 01 月

17F

3 房

69.24

3,460

64.6

115 年 01 月

20F

3 房

59.87

3,400

63.4

115 年 02 月

3F

3 房

59.96

3,050

56.9

114 年 06 月

30F

4 房

82.94

3,173

50.0

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資料來源：5168 實價登錄比價王（源自內政部實價登錄），查詢日 2026-09-03

實價登錄

價格走勢與區間

113 年查無公開紀錄；111、114 年為預售交易，與 115 年成屋不可直接比較。

111 年

39 ~ 39　中位 39

1 筆

114 年

50 ~ 50　中位 50

2 筆

115 年

56.9 ~ 71.4　中位 63.4

9 筆

36.4 萬/坪

74 萬/坪

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資料來源：5168 實價登錄比價王新竹市東區社區清單，查詢日 2026-09-03

競品比較

同行政區、屋齡相近的社區

＊競品為平台統計均價，坪數結構不同不宜只看單價；我們贏在坪數與公園，輸在總價門檻。

社區

屋齡

總戶數

主力坪數

平均單價（萬/坪）

新竹之昇

約 0 年

348

46～73 坪

66.3

富宇天雋

約 0 年

257

31.6～50.1 坪

77.7

竹科潤隆

約 3 年

1,047

23～57 坪

69.2

國泰禾

約 6 年

287

27.5～40 坪

82.7

文心匯

約 7 年

505

39～108 坪

61.6

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買方輪廓

會買這一戶的是誰

以下是從 115 年那 9 筆成屋成交的坪數、樓層與總價帶反推的推估，不是統計數據，會隨帶看回饋修正。

換屋家庭

推估為主力客層

他是誰

竹科中高階、雙薪育兒家庭

他在意

學區、公園、車位、格局

他從哪來

東區既有屋主往上換坪數

置產與收租族

推估為次要客層

他是誰

本地企業主、竹科高階主管

他在意

總價彈性、屋況、將來好賣

他從哪來

口碑與熟客介紹為主

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銷售策略

本戶的定位與包裝

本戶資料還沒拿到，以下先給社區層級的定位；拿到樓層與坪數後這一頁會重寫。

賣點一：公園第一排不可複製

同區新案裡沒有第二個正對新竹公園的 30 層住宅，這是地段條件，不是話術。

賣點二：單價在同區新案不算貴

近一年 66.3 萬／坪，低於富宇天雋 77.7、國泰禾 82.7，議價時這是硬依據。

要先處理的弱點：總價門檻

3,000 萬起跳讓買方池變小，開價要用區間策略、留出議價空間，不要單點定死。

定價策略

待確認：需要本戶樓層、坪數、車位與屋況，才能給出開價與底價區間。

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作業流程

從委託到交屋，我怎麼做

1

委託前分析

先做實價登錄與競品比對，把開價區間算給您看，再談要不要簽。

2

屋況整備

拍照前處理採光、氣味與收納，必要時安排清潔與小修繕。

3

上架與曝光

主流平台加上這本社區手冊，同步發給手上總價相符的買方。

4

帶看與回報

每組帶看 24 小時內給書面回饋，每週五固定回報一次。

5

議價與斡旋

所有出價都帶市場依據回報，由您決定，我不替您做主。

6

簽約到交屋

代書、履保、稅務與貸款流程全程陪同，交屋後仍然找得到我。

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關於我

為什麼選擇我

用市場真話，陪你把每一次置產決定做對。

先給分析，再談委託

這本手冊在簽委託之前就給您，不是簽了才開始做功課。

每週五固定回報

不用您問；沒進度也回報，並說明下一步要調整什麼。

查不到的就寫查不到

這本裡標了幾處「待確認」，我不會用估的數字充版面。

我不會做的事

不喊高價搶委託、不用「稀有釋出」催您、不隱瞞不利資訊。

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下一步

先做一件小事就好

不用現在決定要不要委託。把價格算清楚，對您本來就沒有壞處。

① 本戶價格分析（免費）

給我樓層與坪數，48 小時內回一份區間

② 社區現況一次核對

管理費、車位、住戶結構我陪您問管委會

③ 想賣再談委託

分析看完再決定，不談就當交個朋友

現在就可以做的一件事

0931-593-554

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